Əcnəbilərin mənzil bazarına axını Bakıda qiymətləri sürətlə şişirdir

Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarına əcnəbilərin marağının getdikcə artması müşahidə edilir. Ötən il və bu ilin ilk altı ayında Azərbaycanda daşınmaz əmlak əldə etmiş əcnəbi və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin sayının çoxalması da bunu təsdiq edir.

Göstərilən müddət ərzində ümumilikdə 40 fərqli ölkədən olan xarici vətəndaşlar Azərbaycandan daşınmaz əmlak alıblar. Azərbaycandan ən çox mənzil alan ilk üçlükdə isə Rusiya, Gürcüstan və Türkiyə vətəndaşlarıdır. Bu məsələdə əsas üstünlük Rusiya vətəndaşlarına məxsusdur. Ötən il Rusiya vətəndaşları Azərbaycanda 1002 mənzil alıblar. Bu ilin ilk yarısında isə onların aldığ mənzilin sayı 500-ü keçib.

Bu arada o da bəlli olub ki, Azərbaycana pul köçürmələrində artım müşahidə edilir. Banklarla kommunikasiya və müşahidələr onu göstərir ki, artım Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların köçürmələri ilə əlaqədardır. Azərbaycan Mərkəzi Bankının baş direktoru Toğrul Əliyev bildirir ki, Rusiyada mənzil və digər əmlaklarını satan vətəndaşlar vəsaitlərini Azərbaycana köçürürlər. Rusiya və digər ölkə vətəndaşlarına Azərbaycanda bank hesabları açılması məsələsinə gəlincə, T. Əliyev deyib ki, Mərkəzi Bankın banklarda hesabların açılması ilə bağlı qaydalarına əsasən rezidentlərin qeyri-rezidentlərə hesabların açılması müddəaları müəyyən edilib. Banklar xarici vətəndaşlara hesab açarkən bu qaydaları nəzərə almalıdır: “Mərkəzi Bank tərəfindən Rusiya vətəndaşlarına kart açılması ilə bağlı banklara hər hansı bir təlimat verilməyib”. Rusiyadan Azərbaycana köçürülən pulların bir hissəsi məhz mənzil bazarına yatrılır. Bu da qiymətlərə öz təsirini göstərir. Beləliklə, mənzil bazarına qiymət artımına xarici faktorlar da təsir edir. Bu fonda Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Xidməti Azərbaycanda mənzil alan xaricilərlə bağlı göstəriciləri açıqlayıb. Həmin göstəricilərdən aydın olur ki, ilk yarımildə 40 fərqli ölkənin 773 vətəndaşı Azərbaycanda mənzil alıb. Deməli, ilin ilk yarısında əcnəbilər hər ay Azərbaycanda 129 mənzil satın alıblar. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, həmin 773 mənzildən 500-ünü, yəni, 65 faizini Rusiya vətəndaşları alıb. Azərbaycanda ən çox mənzil alan xarici ölkə vətəndaşları arasında Gürcüstan ikinci (71 nəfər), İran (37 nəfər) üçüncü yerdədir. Bu il 30 Qazaxıstan, 24 Türkiyə və 21 Ukrayna vətəndaşı da Azərbaycanda mənzil əldə edib. Ötən il 1 min 339 xarici ölkə vətəndaşı Azərbaycanda ev almışdı. Həmin mənzillərin minini - 75 faizini Rusiya vətəndaşlığı olan şəxslər əldə etmişdi. İndiki vəziyyət xarici faktorlar üzündən mənzil qiymətlərinin bahalığını şərtləndirir. O da faktdır ki, daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlər ölkə əhalisinin mütləq çoxluğunun gəlir səviyyəsinə uyğun gəlmir. Kirayə haqlarına ödənən vəsait insanların onsuz da az olan gəlirlərini bir az da azaldır. Hökumət də bu problemdən xəbərsiz deyil, insanların mənzil ehtiyacını ödəməklə bağlı addımlar atır. Lakin atılan addımlar bu problemi hələ tam çözmür. Bir çox ölkədə mənzil problemi, əsasən, ipoteka kreditləriylə çözülür, ancaq Azərbaycanda heç də hər kəs bu kreditlərdən yararlana bilmir. İpoteka Fondu rəhbərliyinin bir müddət öncə mediaya açıqlamasında qeyd edilirdi ki, 2021-ci ildə ipoteka kreditləri üzrə ödəniş qabiliyyətli tələbin məbləği 1 milyard 200 milyon manat olub. Buna qarşılıq ötən il 356 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Deməli, ipoteka fondu ödəniş qabiliyyətli vətəndaşların tələbinin cəmi 30 faizini qarşılaya bilib. Fondun tələbi tam qarşılaya bilməməsinin səbəbi əlindəki vəsaitin limitli olmasıdır. Bildirilib ki, kreditlərin manatla verilməsi, vəsaitlərinsə xarici valyutada cəlb edilməsi halında Fond gələcəkdə açıq valyuta mövqeyi riski ilə üzləşə bilər. Belə ki, ipoteka kreditləşməsinin uzunmüddətli olmasını nəzərə alsaq, xarici valyutada vəsaitlərin cəlb edilməsi ilə bağlı valyuta risklərinin başvermə ehtimalı daha da yüksəkdir. Bu baxımdan, aydın olur ki, hökumətin ipoteka kreditləşməsinə ayırdığı vəsait azdır.

Bunu da nəzərə almaq lazımdır ki, Azərbaycanda heç də hər kəs ipoteka kreditlərinə üz tuta bilmir. Qeyri-rəsmi məşğulluğun çox olması, bəzi hallarda insanların rəsmi və gerçək gəlirlərinin haçalanması bir çox insanı belə kreditlərdən yararlanmasını mümkünsüz edir. Axı kredit ayrılarkən ödəniş qabiliyyəti məhz real gəlirlər əsasında müəyyənləşdirilir. Adi ipoteka kreditləri ilə yanaşı, hökumətin sosial evlərlə bağlı layihəsinə də münasibət birmənalı deyil. Mənzilləri seçərkən qurumun sisteminin çökməsi və xarici müdaxilə halları indiyədək dəfələrlə gündəmə gəlib. Üstəgəl, bu tip mənzillərin say azlığı çox məhdud sayda şəxsin mənzil problemini çözməyə imkan verir. Bugünlərdə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti də daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı açıqlamalar verib. Cəmiyyətin sədri Vüqar Oruc bildirib ki, bu il geopolitik sferada baş verən proseslər Bakının daşınmaz əmlak bazarında qeyri-ənənəvi mənzərələr doğurub. Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin müşahidələrinə görə, Rusiya-Ukrayna müharibəsi və bu müharibə nəticəsində insanların istər Rusiya, istərsə Ukraynada öz yaşadıqları yeri tərk etmək məcburiyyətində qalması Azərbaycanın da mənzil bazarına təsir göstərib. Özəlliklə kirayə seqmentində çox ciddi fəallıq yaranıb və Bakıda kirayə qiymətləri indiyədək görünməyən həddə artıb. Sentyabrda tədris ilinin başlanması da daşınmaz əmlak bazarına təsir edib. Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin hesablamasına görə, bu ilin sentyabrında qiymətlər öncəki ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 13-14 faiz yüksəlib. Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin diqqət çəkdiyi digər bir məsələ də mənzil bazarında ekspozisiya dövrünün azalmasıdır. Əvvəlki dövrdə mənzillərlə bağlı elan veriləndən ortalama 7-8 gün sonra müştəri tapılırdısa, indi bu günlərin sayı 2-3 günə enib. Paytaxtda yalnız yaşayış sahələri deyil, qeyri-yaşayış sahələri də bahalaşıb. Bakı Şəhərsalma İdarəsi binaların birinci mərtəbəsində bəlli iaşə sektoruna aid obyektlərin yerləşməsini qanunsuz elan edib. Bu baxımdan, sahibkarlar əhalinin yaşayış şərtlərini əngəlləməyəm obyektlərin axtarışına başlayıb. Bu da qiymətləri yüksəldib. Daşınmaz əmlak qiymətləri ilə bağlı diqqətçəkən daha bir məqam bahalaşmanın mərkəzi ərazilərdən kənarlara sıçramasıdır. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin məlumatına görə, əsasən, mərkəzə yaxın və mərkəzdən kənar yerlərdə qiymət artımı var. Xətai rayonunda, özəlliklə “Əhmədli” və “Həzi Aslanov2 metrostansiyaları istiqamətində mənzillər ötən illə müqayisədə təxminən 20 faiz bahalaşıb. Bu qiymətlər əhalini ciddi təşvişə salıb və nəticədə alqı-satqı da çoxalıb. Çünki insanlar bahalaşmanın davam edəcəyini düşünürlər.

Müəllif: Ramil QULİYEV