Daşınmaz əmlakın likvidliyi

Likvidlik anlayışı daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə məşğul olan hər kəsə tanışdır. Bəs likvidlik necə hesablanır? O, dəyişə və ya “mənfi” ola bilərmi? Bu gün likvidlik göstəriciləri ilə bağlı suallara cavab verməyə çalışacağıq.

Daşınmaz əmlakın likvidliyi nədir?

Konkret olaraq yaşayış məqsədli daşınmaz əmlak üzərində dayanmadan bu anlayışa ümumilikdə baxsaq, likvidlik - obyekti qısa müddətdə və daha münasib qiymətə satmaq imkanını nəzərdə tutur. Başqa sözlə, əgər mənzilinizə tələbat varsa və onu maksimum qiymətə sata bilirsinizsə,o, yüksək likvidlik göstəricisinə malikdir.
Daşınmaz əmlak bazarında likvidliyin şərti olaraq üç növü var: yüksək, orta və aşağı likvidlik. Artıq bildiyimiz kimi, yüksək likvidlik obyektin tez satışını nəzərdə tutur. Orta likvid obyektlərə daha uzun müddətə satılanlar aiddir. Minimum likvidliyə misal kimi heç bir tələbat olmayan və satışı çox çətin obyektləri göstərmək olar.
Obyektin likvidliyinə birbaşa göstərən bir neçə meyar var. Əgər təkcə yaşayış obyektlərini nəzərdən keçirsək, aşağıdakı likvidlik göstəricilərini qeyd etmək olar.
 

Daşınmaz əmlakın likvidlik göstəriciləri

Köhnə və ya yeni tikililərdəki mənzillər

Bu gün yeni binalardakı mənzillər sovet dövründə tikilən analoji evlərlə müqayisədə daha yüksək likvidlik dərəcəsinə malikdir. Məsələn, birotaqlı mənzil axtaran şəxsin seçimi əksər hallarda yeni binadakı evin xeyrinə olacaq, çünki bu obyekt sovet fondu mənzillərindən bir sıra üstünlükləri ilə fərqlənir. Yeni mənzillər müasir dövrün tələblərinə uyğun tikilir. Onlarda kommunikasiyaların dəyişdirilməsinə ehtiyac olmur. Yeni binada mənzil sahibinin planlaşdırmanı özünə uyğun, ən sərfəli və rahat şəkildə qurmaq imkanı var.

Bəs köhnə mənzil bazarı nə təklif edir? Bir qayda olaraq, köhnə fonda aid olan mənzillərdə planlaşdırma müasir tələblərə cavab verməməklə əksəriyyətinin əsaslı təmirə ehtiyacı vardır. Əslində bu bazarda likvidliyi yüksək obyekt tapmaq asan deyil.
 

Obyektin yerləşmə məkanı

Burada ilk növbədə nəqliyyatın əlverişli olmasına diqqət yetirilir. Hər kəs mənzil seçimində ilk olaraq şəhərin istənilən nöqtəsinə getmək imkanını nəzərdən keçirir. Mənzilin yerləşdiyi rayonda sosial infrastrukturun, o cümlədən uşaq bağçalarının, məktəblərin, supermarketlərin və s. yerləşməsi də az əhəmiyyət kəsb etmir. Rayonun ekoloji vəziyyəti də getdikcə ciddi diqqət yetirilən məsələlərdəndir. Ümumilikdə yerləşmə məkanı göstəricisinin likvidliyin dəyişməsinə böyük təsiri var. Məsələn, rayonda yeni metro stansiyasının və ya iri ticarət kompleksinin tikilməsi likvidliyi kəskin artıra bilər.
 

Mənzilin texniki göstəriciləri

Bu göstəricilərə mənzilin sahəsi, mərtəbəsi, otaqların, eyvanların sayı, əlavə məkanın, birləşdirilmiş və ya ayrıca sanitar qovşağının, quraşdırılmış mebellərin olması və sair aiddir. Yəqin özünüz də mənzil elanlarına baxarkən ilk növbədə məhz bu göstəricilərin qeyd edildiyinə diqqət yetirmisiniz.

Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, düşünə bilərsiniz ki, likvidliyi hesablamaq üçün formul var. Sizə dəqiqliyi ilə deyə bilərik ki, konkret formul yoxdur. Bu sahədə aydın mövqeyə malik olan şəxslərə, mənzillərin alqı-satqısına qazanc mənbəyi kimi baxanları misal göstərə bilərik. Məsələn, siz yeni binada tikintinin ilkin (fundament qoyuluşu) mərhələsində 40 min manata birotaqlı mənzil alırsınız. Son nəticədə, binanın inşası başa çatdıqdan sonra həmin mənzili əlavə kapital qoyuluşu olmadan 48 min manata sata bilərsiniz. Yəni sizin üçün mənfəət 8 min manat təşkil edəcək. Bu mənfəət göstəricisi likvidlik ilə düz mütənasibdir.

Unutmaq lazım deyil ki, aldığınız daşınmaz əmlak obyekti mənfi likvidlik göstəricisinə də malik ola bilər. Məsələn, icarəyə verilməsi üçün alınan obyektə müəyyən səbəblərdən tələbat yoxdursa, onda belə obyektə vəsait qoyuluşunu icarədən mənfəət əldə etmək baxımından mənasız saymaq olar.
 

Bakı şəhərində və regionlarda daşınmaz əmlakın likvidliyi

Paytaxtımızda həmişə olduğu kimi ən yüksək likvidliyə (tez satılma göstəricisinə) metrostansiyalara yaxın bir və ya iki otaqlı mənzillər malikdir.
Regionlarda da eyni mənzərəni müşahidə etmək olar. Fərq ondadır ki, digər şəhər və rayonlarımızda metro olmadığı üçün insanlar əsas nəqliyyat qovşaqlarına yaxın ev və obyektləri seçirlər.

Lakin Bakının bazarı regionlardan bir sıra xüsusiyyətlərinə görə kəskin fərqlənir. Bakı Azərbaycanın yeganə meqapolisi və ən iri iqtisadi mərkəzi olmaqla - maliyyə böhranının təsirlərini nisbətən az hiss edir, pul axınlarını daha çox cəlb edir, həm də daxili və xarici miqrasiya ilə yüksək dərəcədə səciyyələnir. Mənzil alınması prosesinə burada icarə məqsədli sərmayə qoyuluşu kimi baxılır. Regionlarda isə əhali əsasən mənzillə təmin edilib və daha çox yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə yeni mənzil alır.

Bununla yanaşı, elə rayonlarımız var ki, yaşayış evlərinə tələbat olmadığı üçün, onlara kapital qoyuluşu investorlara iqtisadi cəhətdən sərfəli deyil. Hər hansı bölgəyə daxil olmazdan əvvəl, onlar bazarı, o cümlədən sənaye istehsalının səviyyəsini, xidmət sektorunu, ticarətin inkişafını, beynəlxalq və regionlararası əlaqələri, miqrasiya, işsizliyin səviyyəsi, əhalinin orta gəlirləri və s. göstəriciləri diqqətlə öyrənirlər.

Azərbaycanda investorlar üçün perspektivli ərazilər kimi Gəncə, Sumqayıt şəhərlərini, şimalda və cənubda yerləşən turizm rayonlarını göstərmək olar. Bu bölgələrdə yaşayış sahəsinə nisbətən tələbat var. Müvafiq olaraq mənzillərin likvidliyi də orda yüksəkdir.
 

Likvidliyə kimlər daha çox diqqət yetirməlidir

İstənilən halda, təkcə investorlar deyil, yaşayış üçün mənzil alanlar da mənzilin likvidliyinə diqqət yetirməlidirlər. Çıxış strategiyası (yəni mənzilin satışı) əvvəlcədən nəzərdə saxlanmalıdır. Çünki həyatda müxtəlif, o cümlədən xoşagəlməz situasiyalarla qarşılaşmaq ehtimalı var. Bu haqda indi düşünməsəz belə, 2 ildən sonra mənzil şəraitini dəyişməyə ehtiyacınız yarana bilər. Məhz buna görə alınan mənzilin likvidliyi barədə birmənalı olaraq əvvəldən düşünmək lazımdır.
 

Likvidliyin mənfiyə getməsi

Belə hallara obyektin özü və ya yerləşmə məkanı ilə bağlı dəyişikliklər olduqda rast gəlinir. Misal kimi şəhərin yaxşı məkanlarında  yerləşən, amma yarımçıq qalmış binaları göstərmək olar. Bu binaları inşa edənlərin işə yarıtmaz münasibəti və məsuliyyətsizliyi, insanları aldatmaqla bir mənzili bir neçə nəfərə satmaları - belə komplekslərin baxımsız və əksər mənzillərinin boş qalmasına səbəb olmuşdur. Bu da likvidliyin azalmasına bariz nümunə. Artıq ev sahibləri mənzillərini aldıqları qiymətə belə sata və ya binada lift, qaz olmadığı üçün kirayə verə bilmirlər.
 

Nəticə

Həm Bakıda, həm də demək olar ki, ölkəmizin bütün rayonlarında ən yüksək likvidliyə - ətrafında nisbətən inkişaf etmiş nəqliyyat və sosial infrastrukturu olan ekonom-sinif kiçik həcmli daşınmaz əmlak obyektləri malikdir. Yaşayış sahəsi alarkən ilk növbədə binanın ümumi vəziyyətinə, yerləşmə məkanına, mənzilin planına, sahəsinə və mərtəbəsinə, kommunikasiyanın vəziyyətinə, sənədlərə diqqət yetirmək lazımdır. Çıxış strategiyasının planlaşdırılması baxımından, likvidlik göstəricisini istər investorlar, istərsə də adi alıcılar nəzərdə saxlamalıdırlar. 

Məqalənin faydalı olduğunu düşünürsüzsə, dostlarınızın da görməsi üçün paylaşın.